Unerschlossenes Grundstück gekauft: Zahlt man Grunderwerbsteuer auf die Erschließungskosten?
Wer ein unerschlossenes Grundstück kauft, erwirbt es nicht selten von der Gemeinde. Dabei ist es nicht unwahrscheinlich, dass man gleich im Kaufvertrag dazu verpflichtet wird, für die Erschließung des Grundstücks auch einen Erschließungsbeitrag an die Gemeinde zu zahlen. Aber was passiert dann mit der Grunderwerbsteuer: Wird sie auf den Preis mitsamt oder ohne Erschließungskosten erhoben?
München. Wer einer Gemeinde ein unerschlossenes Grundstück abkauft, für dessen Erschließung die Gemeinde zuständig ist, zahlt die Grunderwerbsteuer nur für das unerschlossene Grundstück. Daran ändert sich selbst dann nichts, wenn man sich als Käufer im Kaufvertrag dazu verpflichtet, der Gemeinde später einen Erschließungsbeitrag zu bezahlen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem letzte Woche veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 28.09.2022, Az.: II R 32/20).
Das Urteil fiel im Fall eines Ehepaars, das einer Gemeinde ein unerschlossenes Baugrundstück abgekauft hatte. Der Kaufvertrag nannte separat einerseits die Kosten für den Baugrund und andererseits die Kosten für die zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig erfolgte Erschließung. Darin seien laut Vertragstext explizit die Kosten aller Erschließungsleistungen für das Grundstück eingerechnet, sowohl für die bereits erfolgten, als auch für die noch ausstehenden Maßnahmen.
Kauf von Gemeinde: Keine Grunderwerbsteuer auf Erschließungsbeiträge
Das Finanzamt wollte die Grunderwerbsteuer auf die Gesamtsumme erheben. Das Ehepaar sah das anders und klagte gegen den Bescheid. Mit Erfolg: Der Bundesfinanzhof (BFH) stellte fest, dass er schon im Jahr 2001 entschieden hatte: Ein solcher Kaufvertrag ist regelmäßig in einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb eines unerschlossenen Grundstücks und einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags aufzuteilen.
Begründung für dieses Vorgehen: Eine solche sogenannte Ablösungsabrede über Erschließungsbeiträge ist nur öffentlich-rechtlich möglich, nicht privatrechtlich – und der Vertrag muss so ausgelegt werden, dass er so weit wie möglich wirksam bleibt. Anders als beim Grundstückskauf von einem privaten Erschließungsträger kann also in diesem Fall eines Kaufs vom öffentlichen Erschließungsträger der Preis für Grund und Boden von der Erschließung getrennt werden und bleibt damit steuerfrei.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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