Wer sein Mietobjekt auf Wärmecontracting umstellt, der kann die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Aber Vorsicht: Wenn die Mieter sich bislang selbst mit Heizwärme oder Warmwasser versorgt haben – etwa durch elektrische Heizgeräte und Boiler – dann funktioniert das nicht ohne Weiteres. Das zeigt jetzt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH).
Karlsruhe. Wenn ein Vermieter die Wärmeversorgung seines Mietobjekts auf eine eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten, also ein sogenanntes Wärmecontracting, umstellt, dann kann er die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das ist im § 556c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Doch Vorsicht: Diese Regelung gilt nicht, wenn der Mieter bislang über die Betriebskosten gar nichts für Heizung und Warmwasser gezahlt hat, weil er sich komplett selbst versorgte – etwa mit Elektroöfen und elektrischen Durchlauferhitzern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden.
Die Entscheidung fiel in zwei Gerichtsverfahren, die jeweils gegen Mieter eines Mietshauses in Berlin geführt wurden (Urteile vom 20.05.2026, Az.: VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25). Die beiden Mietparteien waren 1971 bzw. 2010 in das Haus eingezogen. Sie beheizten ihre Wohnungen mit eigenen Elektroöfen und setzten elektrische Boiler zur Warmwassererzeugung ein. Die Kosten waren mithin Teil der Stromrechnung der Mieter, so dass sie keine monatlichen Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser zu entrichten hatten und dieser Bereich in den Betriebskostenabrechnungen nicht vorkam. Doch das sollte sich ändern.
Wärmecontracting ersetzt Selbstversorgung der Mieter
Die Vermieterin ließ im Jahr 2015 einen gewerblichen Wärmelieferanten eine zentrale Heizungsanlage (Nahwärme) einbauen, die in dessen Eigentum verblieb und forthin von dem Anbieter betrieben wurde – ein sogenanntes Wärmecontracting. Die Vermieterin teilte den Mietern mit, dass künftig in der Betriebskostenabrechnung der Kostenpunkt „Heizung“ auftauchen werde und forderte die Mieter auf, monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten. Das machten die Mieter auch. Allerdings kam es später zum Streit über die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 bis 2020. Die Abrechnungen enthielten sämtliche Contractingkosten und ergaben Nachzahlungen zu Lasten der Mieter.
Die Mieter wollten das so nicht bezahlen, woraufhin die Vermieterin vor Gericht zog. Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Karlsruhe entschied: Der § 556c BGB, welcher den Umstieg auf ein Wärmecontracting im Mietverhältnis regelt, greift nur für den Fall, dass betroffene Mieter schon vor der Umstellung die Heizkosten der Wohnung gezahlt haben. Auf den Fall, dass Mieter sich zuvor selbst versorgt hatten, ist die gesetzliche Regelung nach Ansicht des BGH nicht anwendbar. Dass der Gesetzgeber diesen Fall mit der getroffenen Regelung ebenfalls hatte erfassen wollen, lässt sich laut BGH nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzeshistorie schlussfolgern.
Welche Folgen haben die geleisteten Vorauszahlungen?
Insofern gehen die Bundesrichter nicht davon aus, dass es sich hier um eine planwidrige Regelungslücke in der Gesetzgebung handelt. Vermieter können also nicht einfach die Übernahme der Heizkosten durch die Mieter verlangen, wenn sie auf Wärmecontracting umstellen und die Mieter sich vorher selbst mit Wärme versorgt haben. In den konkreten Fällen geht der BGH allerdings davon aus, dass sich die Parteien wohl stillschweigend darauf geeinigt hatten, dass die Mieter die Heizkosten übernehmen – schließlich hatten sie die Heizkostenvorauszahlungen an die Vermieterin geleistet. Das kann man als entsprechende Einwilligung auffassen.
Allerdings konnte der BGH nicht feststellen, ob die Mieter „angesichts der ihnen im Zuge der Umstellung der Wärmeversorgung erteilten Informationen die Aufforderung der Hausverwaltung auch dahingehend verstehen mussten, dass die Klägerin die gesamten Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 4 HeizkostenV einschließlich der darin enthaltenen kalkulatorischen Kosten auf die Beklagten umlegen wollte und ob diese das darin liegende Angebot zur Änderung der Mietverträge angenommen haben.“ Deshalb verwiesen die Bundesrichter den Fall zurück an die Vorinstanz. Die muss nun klären, inwiefern die Mieter in diesen konkreten Fällen zumindest teilweise die Kosten tragen müssen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
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