Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 17. April 2026 (Az.: V ZR 126/25) entschieden, wann eine zur Sicherung der Wärmeversorgung eingetragene Reallast weiter gilt. Das Urteil zeigt: Der Zahlungsanspruch aus einer Reallast entfällt nicht automatisch, wenn sich die Art der Wärmeversorgung später wesentlich ändert. Die im Grundbuch eingetragene Zahlungspflicht bleibt.
Berlin. Dem Urteil lag eine in den 1970er-Jahren errichtete Wohnanlage zugrunde, deren 36 Reihenhäuser über ein zentrales Blockheizkraftwerk mit Wärme und Warmwasser versorgt wurden. Zur Absicherung dieser Versorgungsstruktur wurde zugunsten des Heizwerkgrundstücks eine Reallast eingetragen. Diese verpflichtete die jeweiligen Grundstückseigentümer zur Zahlung eines Grundpreises. Doch ist dieser auch zu zahlen, wenn die Wärmeversorgung nicht in Anspruch genommen wird?
Vorliegend wurde das ursprüngliche Heizwerkgrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt; das Heizwerk verblieb im Gemeinschaftseigentum der neu entstandenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Später erfolgte die Wärmeversorgung überwiegend über Fernwärme, während das vorhandene Heizwerk weiterhin der Warmwasserversorgung diente. Einige Reihenhauseigentümer bauten daraufhin eigene Heizungsanlagen ein, kündigten ihre Wärmelieferverträge und stellten die Zahlung des Grundpreises ein. Sie vertraten die Auffassung, dass mit dem Wegfall des Wärmebezugs auch die Zahlungspflicht entfallen sei.
Zahlungsverpflichtung bleibt auch nach Beendigung des Wärmeliefervertrags
Der BGH folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Zwar sei der Wärmeliefervertrag wirksam beendet worden. Die Zahlungspflicht beruhe jedoch nicht allein auf dem Vertrag, sondern zusätzlich auf der im Grundbuch eingetragenen Reallast. Darin liegt zugleich die Besonderheit der Entscheidung. Die ursprünglich abgesicherte Versorgungsstruktur bestand zum Zeitpunkt des Urteils nicht mehr in derselben Form wie bei Bestellung der Reallast.
Gleichwohl sah der BGH hierin keinen ausreichenden Grund für den Wegfall der dinglich gesicherten Zahlungspflicht. Maßgeblich sei vielmehr, dass die Anlage weiterhin Versorgungsfunktionen erfülle und der mit der Reallast abgesicherte Zweck nicht vollständig entfallen sei. Die Kündigung des Wärmeliefervertrags führe daher nicht automatisch zum Erlöschen sämtlicher Zahlungspflichten. Während die schuldrechtliche Beziehung zwischen den Parteien beendet werden könne, bleibe die dingliche Belastung des Grundstücks grundsätzlich bestehen.
Historische Rechte in einer neuen Wärmewelt
Die Entscheidung überzeugt aus sachenrechtlicher Sicht. Reallasten sollen gerade langfristige Versorgungsstrukturen absichern und ihre Wirkung nicht allein deshalb verlieren, weil sich die technische Ausgestaltung der Versorgung verändert. Gleichwohl wirft das Urteil Fragen für die Zukunft auf. Die ursprünglich abgesicherte Wärmeversorgung existiert heute nur noch in veränderter Form, die Zahlungspflicht bleibt jedoch bestehen.
Mit dem Ausbau der Fernwärme und der kommunalen Wärmeplanung dürfte die praktische Bedeutung solcher Fälle zunehmen. Offen bleibt insbesondere, ob und unter welchen Voraussetzungen Eigentümer künftig die Löschung entsprechender Reallasten verlangen können, wenn der ursprüngliche Sicherungszweck weitgehend entfallen ist. Das Urteil zeigt damit, dass die Wärmewende künftig nicht nur technische und wirtschaftliche, sondern auch grundbuch- und sachenrechtliche Herausforderungen mit sich bringen wird.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
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