Darf eine Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss die Anbringung einer großen Fassadenmalerei beschließen? Oder ist dafür Einstimmigkeit erforderlich? Mit dieser kniffligen Frage hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt auseinander zu setzen. Mit ihrem Urteil haben die Bundesrichter deutlich gemacht, dass es hierbei auf die Umstände im Einzelfall ankommt.
Karlsruhe. Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann unter Umständen per Mehrheitsbeschluss beschließen, eine großflächige Fassadenmalerei anbringen zu lassen. Allerdings kommt es hierbei auf die näheren Gegebenheiten des Einzelfalls an. Das zeigt die Entscheidung, welche der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt zu diesem Thema gefällt hat (Urteil vom 25.09.2026, Az.: V ZR 165/25).
Das Urteil entschied einen Fall aus Nordrhein-Westfalen: In Wuppertal hatte der örtliche Kunstverein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ sich an eine größere Wohnungseigentümergemeinschaft gewendet: Der Verein bot der Gemeinschaft an, die Fassade eines zu der Anlage gehörenden Hochhausees mit einem großen Streetart-Gemälde, einem sogenannten Mural, zu verschönern.
Eigentümerversammlung erlaubte Streetart-Mural
Das Bild sollte von einer international bekannten Streetart-Künstlerin im Rahmen eines vom Oberbürgermeister der Stadt unterstützten Projekts gemalt werden – auf Kosten des Vereins. Damit verbunden wurde der Wunsch, dass das Gemälde mehr als 10 Jahre lang die Fassade zieren sollte, allerdings sollte die Eigentümergemeinschaft nach fünf Jahren frei entscheiden und die Fassade beispielsweise dämmen oder streichen lassen können.
Die Eigentümerversammlung beschloss mehrheitlich, das Projekt zu erlauben. Ein damit nicht einverstandener Miteigentümer aus der Anlage klagte gegen den Beschluss jedoch durch alle Instanzen. Seiner Meinung nach hätte der Beschluss einstimmig erfolgen müssen. Doch die Klage scheiterte nicht nur vor dem Amtsgericht Wuppertal und dem Landgericht Düsseldorf, sondern letztlich auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH).
Fassadenumgestaltung per Mehrheitsbeschluss?
Karlsruhe bestätigte das Urteil der Vorinstanz, wonach der Mehrheitsbeschluss in diesem Fall in Ordnung ging. „Die Wohnungseigentümer dürfen einen solchen Beschluss mehrheitlich fassen, weil der Begriff der baulichen Veränderung, über die die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen dürfen, auch auf Dauer angelegte, das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändernde Maßnahmen erfasst“, begründeten die Bundesrichter ihre Entscheidung.
Der BGH stellte klar: Entscheidend für die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluss zulässig ist, sei die Frage, ob der Eingriff die äußere Gestalt der Wohnanlage als Ganzes grundlegend umgestaltet. Wann das gegeben ist, lässt sich nur im konkreten Einzelfall entscheiden, betonte Karlsruhe. Im vorliegenden Fall hatten die Vorinstanzen eine grundlegende Umgestaltung verneint und die Bundesrichter stufen das als zutreffend ein. Dabei spielte auch die Einbettung der Maßnahme in das städtische Kunstprojekt eine Rolle.
Städtisches Projekt: Fassadengemälde nicht auf einzelnes Haus bezogen
„Die künstlerische Gestaltung der Fassade steht vorliegend nicht für sich, sondern ist Teil eines auf Prägung des Stadtbildes insgesamt angelegten Projekts. Das Fassadengemälde wird somit auch als Teil dieses Projekts wahrgenommen und nicht nur auf das einzelne Gebäude bezogen“, schreibt der BGH dazu. „Dieser Umstand ist auch für die Wirkung des Kunstwerks auf den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage als Ganzes von Bedeutung.“
Die Möglichkeit zum Mehrheitsbeschluss gelte auch für eine künstlerische Gestaltung der Fassade eines Hochhauses, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage über mehrere Jahre hinweg erheblich verändern wird, so wie im vorliegenden Fall. Auch als hinreichend bestimmt stufte der BGH den Beschluss ein, weil die Künstlerin namentlich genannt, eine Regelung über die Verweildauer des Bildes an der Fassade getroffen und die zu bemalende Fläche genau benannt worden war. Wie das Kunstwerk genau aussehen soll, sei dagegen unerheblich.
BGH gibt künstlerischer Freiheit Raum
„Die Gestaltung erfolgt in einem kreativen Prozess und hängt von dessen Bedingungen ab, insbesondere wenn das Werk – wie hier – unter freiem Himmel auf einer großen Fläche entstehen und sich in die Umgebung sowie ein Ensemble weiterer Werke einfügen soll. Ein solcher Schaffensprozess erfordert Freiräume“, begründeten die Bundesrichter ihre Entscheidung in diesem Punkt. Auch eine unbillige Benachteiligung des einzelnen Wohnungseigentümers durch das Bild vermochten die Richter hier nicht zu erkennen.
„Insbesondere wird ein Wohnungseigentümer nicht dadurch unbillig benachteiligt, dass ihm ein Fassadengemälde weniger zusagt als Anderen“, stellte des BGH klar. Über Geschmack lässt sich bekanntlich nicht streiten. Das Urteil macht deutlich, dass eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei ihrer Fassadengestaltung durchaus auch die Möglichkeit hat, künstlerische Akzente mit der gebotenen künstlerischen Freiheit zu setzen, ohne dass eine – in größeren Anlagen selten erzielbare – Einstimmigkeit dem im Wege stünde.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
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